债务融资风险初露 | 2023年5月物流资产投资运营发展报告
来源：观点地产网 2023-05-19 20:20:10
观点指数报告期内，仓储业在融资方面主要有7起动态，其中黑石和东久新宜有较大的权益融资动作。仓储资产是目前能抗击通胀或其他类型房地产危机的优良资产之一，这在头部资管企业中也形成了共识。在债权融资方面，有些仓储公司已经暴露出一定的债务隐患，疫情期间不断增长的债务规模，还是给企业带来了一定压力。
资产交易方面，期内信托资金进入仓储资产交易领域，意味着信托机构进入Pre-REITs，正将其作为参与公募REITs的一个主要渠道。同时，国内仓储企业在全球的并购行为仍在持续，全球化布局有助于减少资产过于集中带来的经营风险。
(资料图片)
仓储C-REITs方面，报告期内三只仓储公募REITs发布了一季度财报，整体来看，业绩环比2022年四季度均有不同程度的上升，但同比来看，个别REIT的业绩表现仍未回到2022年的同期水平。
数据和政策方面，4月份主要数据均在荣枯线之上，意味着需求端的增长有效地传导至仓储业终端。从一季度的数据来看，也是如此，今年年初需求端较上年同期有所上升，复苏正在持续。政策方面，郑州市发布优惠政策，或将吸引大量物流和供应链企业落地郑州。
资本指向优质资产，部分仓储企业债务风险初露
5月份，观点指数收录的仓储业主要融资动态共7起，其中包含3起权益融资事件，3起债权融资事件，涉及金额16.65亿元，以及1起公司债票面利率下调事件。
权益融资方面，黑石为其最新的全球房地产基金Blackstone Real Estate Partners X取得了304亿美元的意向融资。其房地产项目的三大机会主义策略目前已共有500亿美元的意向融资。观点指数认为，这有助于缓解此前黑石房地产基金被大规模赎回带来的流动性风险，特别有助于增强投资者未来的信心。2023年一季度末，黑石管理房地产资产规模达3318.8亿美元，同比增加11%。
黑石总裁、首席运营官Jon Gray提及，物流资产占其投资组合总资产的4成左右，且空置率低于3%，租金增速也保持在两位数左右。由于全球宏观经济迅速变化，特别是美国的商业房地产市场出现巨变，黑石房地产部门已将其投资组合转移到物流、租赁住房等资产领域。观点指数认为，物流仓储资产是目前能抗击通胀或其他类型房地产危机的优良资产之一，这在头部资管企业中也形成了共识。
特别是处于复苏前期的中国，成为了全球资本的优良避风港，优质资产吸引了大量外资前来投资。东久新宜与头部境外投资机构共同设立新经济基础设施开发平台，专注于中国核心区位的优质基础设施园区资产。区位上重点投资京津冀、长三角和大湾区。
虽然中国有着大量的优质仓储资产，但有些仓储公司已逐渐暴露一定的债务隐患。
报告期内，重庆国际物流枢纽园区再传来债权融资的消息，合计13.65亿元。据悉，今年以来，重庆国际物流枢纽园区已成功发行了6只信用债，1-4月间每个月均有发行，合计26.59亿元。
观点指数认为，公司债的频繁发行，主要原因是：其短期有息负债规模较大，达131.1亿元，同比上升了24.74%。现金及现金等价物余额水平较低，现金短债比亦是。2022年还同比下滑了5.95%，这意味着其财务风险在上升。由于2023年属复苏阶段，因此其2022年大幅度下滑的经营性现金流净额有望在今年得以回升，加紧公司债的发行可将未来的经营性现金流前置用于偿还现有大量的即将到期的短期有息负债。
类似的，普洛斯也面临着一定的流动性压力。2022年其经营性现金流净额对净财务费用的覆盖比率小于1。同时，由于短期负债规模的迅速增长，普洛斯的现金短债比也小于1。为此此普洛斯做出了一些列的应对措施。在已发行的公开债方面，普洛斯将“21GLP08”债券的票面利率由4.30%下调至1%，以此来降低利息支出水平。另外，有消息称，普洛斯将出售中国部分资产以降低债务水平。
信托入局仓储Pre-REITs，全球仓储资产交易仍活跃
报告期内，建信信托联合万纬物流和信建赢石并购了万纬上海浦东临港园区和万纬宁波北仑新碶园区两处物流资产。
据悉，标的资产来源为前期发行的类REITs产品，未来优先通过公募REITs实现退出。观点指数认为，2022年至今，仓储类ABS发行量较少，市场对房地产类ABS持审慎态度，所以仓储类REITs产品续发可能有阻碍，如今原始投资人通过信托资金达到退出目的，也不失为一个合适的渠道。
同时，信托机构很难成为公募REITs中ABS的项目管理人，所以需要从不同角度切入公募REITs，以找到合适的定位。以建信信托为例，其前期遭遇了住宅领域的暴雷冲击，如今将资金投入到仓储资产中，可以有效地化解行业风险。
而信建赢石是建信信托与美国信安集团合资成立的物流投资管理平台，这也进一步印证了中国优质物流资产成为全球资本的优良避风港。
当然，随着全球供应链恢复正常，海外仓也受到国内企业的关注。
京东所收购的资产包，包括位于英格兰考文垂的一个大型园区，其集物流仓储、办公和工厂为一体，面积约10.2万平方米，第一期已在持续招商，第二期将于2024年初完工。另一个是位于英格兰普雷斯顿的物流仓库，面积约5.1万平方米，并出租给了一家英国家具公司。
这是京东近两年来在英国收购的第三个物流资产包，其已于2022年在英国收购了两个物流仓库。资产的收购主体主要是京东产发，目前京东产发的主要仓储资产集中在中国，全球化布局有助于减少资产过于集中带来的经营风险。同时也让京东打下在英国的跨境电商布局硬件基础。
不仅是英国，日本的物流资产也大受欢迎。黑石向新加坡主权基金GIC出售其在日本的6个仓储资产包，平均使用年限为5年，平均入住率为99%。
市场有观点认为，因黑石房地产业务的收益在今年第一季度同比下降58%，这使得黑石不得不适当剥离房地产资产。不过，观点指数认为，全球电商发展仍然迅猛，仓储资产仍有投资价值，此次黑石出售日本的仓储资产，是正常的资管行为。
一季度仓储REITs业绩环比有所回暖
期内，内地的三只仓储公募REITs发布了一季度财报。整体来看，业绩环比2022年四季度均有不同程度的上升，这也为2023年的复苏打下了基础。
具体来看，中金普洛斯仓储物流REIT今年一季度的收入环比小幅度上升1.64%，但同比仍下滑3.59%。净利润水平不论是环比还是同比均有所下滑。不过，对于追求长期价值的REITs产品来说，重点在于现金流水平。其经营性现金流净额环比上升了11.91%，虽然未及上年同期水平，但这也意味着当期的可分配金额将环比有所上升。
观点指数认为，中金普洛斯仓储物流REIT整体看来业绩有所好转，但在成本控制方面仍有空间。
另一只红土创新盐田港仓储物流REIT，今年一季度的收入同比和环比均有所上升，特别是净利润和经营性现金流净额均环比大幅度上涨22.41%和58.72%。这得益于2022年Q4的基数较低，也从侧面体现出拥有单资产的REIT业绩波动较大。值得注意的是，经营性现金流净额较上年同期水平仍有较大差距，其在现金流管控方面仍有较大的空间。
从现金流分派率来看，嘉实京东仓储基础设施REIT是三只REITs中最高的，这也得益于电商的迅发发展，以及背后庞大的租户资源支撑。
4月仓储景气持续增长，一季度物流总额增长环比超上季
从单月的行业数据来看，4月份社会消费品零售总额34910亿元，同比增长18.4%。意味着需求端持续增长。
据中国物流与采购联合会数据显示，4月份中国物流业景气指数为53.8%，较上月回落1.7个百分点；中国仓储业指数为53.7%，较上月上升3.5个百分点，且新订单、平均库存周转次数等主要分项指数均有不同程度回升，都位于荣枯线之上。意味着需求端的增长有效传导至仓储业终端。
从季度或多个月份的行业数据来看，1-4月份，社会消费品零售总额同比增长8.5%；1-4月份全国网上零售额同比增长12.3%，比1-3月份加快3.7个百分点。一季度，邮政行业寄递业务量和行业业务收入分别同比增长8.5%和9.0%。中国物流与采购联合会数据显示，一季度，全国社会物流总额同比增长3.9%，增速比上年四季度加快1.3个百分点。从整体数据来看，今年年初需求端较上年同期有所上升，复苏迹象正在持续，也驱动着物流行业的同比增长。
政策方面，郑州市人民政府办公厅印发《促进现代物流业高质量发展若干措施》，文件强调，要积极引进知名现代物流和供应链企业，在郑州设立总部或区域总部、分拨中心、运营中心、研发创新中心，并对符合条件的企业进行补贴。
观点指数认为，郑州处于全国的交通枢纽核心地带，若政策上给予充分支持，将吸引大量物流和供应链企业落地郑州。
